주택 융자의 ABC (Qualification)
집을 구입할 때 최소한으로 염두에 두어야할 기본 사항 네 가지를 간략하게 알아봅니다.
, 은행에서 언제든지 입출금을 할 수 있는 돈이 필요합니다. No-Downpayment로 집을 구매한다고 해도 부대비용이 들어가기 때문에 이 비용은 자신의 돈으로 지불해야 합니다. 친지나 친구로부터 빌린 돈은 안됩니다. 융자은행이 불허합니다. 번 돈(Cash)은 항상 은행에 입금하십시오. 자영업으로 현금을 많이 번다고 집안 금고에 쌓아두면 나중에 문제 생길수 있습니다. 911 테러 이후 현금 거래에 대한 규제가 강화되어 거금의 현금 사용은 불필요한 오해를 유발할 수 있는 소지가 있고, 또 융자은행은 집 구입 시 사용되는 돈이 적어도 두 달 이상 은행계좌에 있었나 하는 기록을 보기 때문입니다. 일단 충분한 돈이 있으면 집 값의 최소 20%를 다운하여 모게지보험(PMI)을 피하여 월페이먼트를 낮추는게 좋습니다.
, 양호한 신용점수(Credit Score)가 필요합니다. 신용을 기록하는 회사는 대표적인 Experian, Trans Union, Equi-fax가 있습니다. 이 신용회사는 미국에 거주하는 대부분의 사람에 대한 신용사항을 기록합니다. 이 기록은 은행, 모게지회사, 카드회사들로부터 그들의 신용행적에 대한 자료를 받아 수시로 최신 기록을 컴퓨터에 입력합니다. 이 기록에 대하여 타 금융기관에서 요청하면 신용회사는 수수료를 받고 제공합니다. 집을 사려면 신용점수가 적어도 660점 이상이 나와야 호조건으로 집을 구입 할 수 있습니다. 페이먼트가 30일 이상 늦은 기록이 일년에 2회 이상 있으면 좋지 않고, 또 적어도 2년 이상 된 신용기록이 3개 이상은 있어야 "보통" 신용점수가 나옵니다. 파산기록이 있으면 최소 7년 동안 융자에 영향 있습니다.
, 수입(Income)입니다. 빌린 돈을 갚을 능력이 있는지를 보기 위해서 입니다. 수입은 주택 구입가격에 대한 월페이먼트의 3배 정도가 되어야 합니다. 예를 들어 융자상환금, 재산세, 집 화재보험 등을 모두 합한 월페이먼트가 2,000 달러라면 적어도 6,000 달러 이상의 수입이 필요합니다. 현찰로 받는 수입은 인정되지 않고 적어도 같은 종류의 사업체나 직장에 2년 이상 경영/근무를 했어야 합니다.
, 주택 감정가(Appraisal Value)입니다. 구입하고자 하는 집이 시중가보다 높을 융자가 수월치 않습니다. 요즘은 Seller's Market이라 집이 시장가보다 비싸게 팔리는데 이것은 바람직하지 않습니다. 주택감정사의 조언에 따르는 것이 좋습니다. 집은 열악한 지역환경의 좋은 집보다 낡았더라도 좋은 지역 내의 주택 구입이 좋습니다. "Location"이 좋으면 부동산 경기 하강으로 집 값이 내려도 좋은 지역환경구 내의 집 값은 비교적 적게 내려가기 때문입니다. 위의 네 사항을 염두에 두고 주택 구입에 나서면 비교적 무난한 주택 매매에 임할 수 있습니다.
최상의 융자를 얻는 방법
“어떤 융자 프로그램이 가장 적합한가?”
주택 구입 시 은행에서 제시하는 어떤 융자프로그램이 가장 좋은 것인지 분간할 수 없을 때 생각해 보는 딜레마입니다. 이번엔 어떤 융자 프로그램이 자신에게 가장 적합한 것인가를 알아보겠습니다.
단독주택을 구입할 때 융자금액이 307,000달러가 넘으면 점보(Jumbo) 융자가 됩니다. 307,000달러 아래면 컨포밍(Conforming) 융자가 됩니다. 두 가지의 차이점은 이자율에 있습니다. 307,000달러 이상의 점보 융자는 은행들의 위험부담이 커지므로 이자가 컨포밍보다 약 0.5% 정도 높아지며 더 많은 액수의 다운페이먼트(Downpayment)가 따릅니다. 이런 이유로 융자금액은 가능한 275,000달러 이하로 제출하는 것이 좋습니다. (참고: 4Unit 까지는 일반주택으로 분리됩니다.)
주택융자에 대한 금리는 크게 두 가지가 있습니다. 고정금리(Fixed-Rate Mortgage)와 변동금리(Adjustable-Rate Mortgage)가 있습니다. 고정금리엔 또 보통 15년과 30년 고정금리 프로그램이 있습니다. 15년 고정의 경우 빌린 돈에서 100%가 약간 안 되는 이자를 15년에 걸쳐 냅니다. 30년 고정일 경우는 원금의 200% 이상의 이자를 30년에 걸쳐 지불합니다.
고정프로그램의 단점도 있습니다. 이자가 현저하게 떨어질 경우 그 내려간 싼 이자를 적용 받지 못하는 것입니다. 싼 이자로 재융자를 한다고 해도 감정비용(Appraisal Fee), 융자비용(Loan Fee), 집문서보험 비용(Title Insurance), 에스크로(Escrow) 비용 등을 다시 지불해야 하기 때문에 결국 생각만큼 싸게 집 값을 내는 것이 아닙니다.
변동이자(Adjustable-Rate Mortgage)의 장점은 구입한 집에서 5년 이상 살 계획이 아닌 경우에 유리합니다. 변동금리는 대체적으로 고정금리 보다 낮게 시작하므로 처음 몇 년 동안엔 저렴합니다. 물론 5년 안에 이자가 급격히 오를 경우 고정금리에 비해 손해를 볼 확률도 없지 않아 있지만 대체적으로 그런 일은 없습니다.
변동금리엔 또 다른 장점은 이자가 내려가면 월페이먼트가 내려가는 것입니다. 이런 이유로 고금리 시대에 집을 사야할 경우엔 변동금리로 집을 구입하는 것이 현명합니다. 집을 구입한 후 이자율이 내려갈 확률이 높고 월페이먼트도 내려갑니다.
변동금리의 또 다른 이득은 집을 팔 경우 현재의 금리를 타인에게 양도(Assumability)할 수 있는 점입니다(물론 구입자가 신용자격요건이 갖추어 있을 경우). 가령 집을 구입할 시기 이자가 높을 경우 주택 구입자가 현 소유주의 싼 이자를 그대로 양도(Assume) 받아 집을 구입할 수 있습니다.
고정/변동금리 융자 외 하이브리드 융자(Hybrid Loan)라는 프로그램도 있습니다. 고정과 변동을 혼합했고 대부분 5년 고정과 7년 고정 프로그램으로 되어있습니다. 구입하려는 집에서 약 5-10년 동안 살 계획이라면 이 프로그램이 좋습니다. 이 프로그램은 5/7년 뒤 고정에서 변동으로 바뀝니다. (만약 5/7년 고정금리가 당시의 변동금리와 1%정도의 적은 차이가 있을 경우엔 30년 고정이자 프로그램이 유리.)
끝으로, 주택융자를 받을 때 한 가지 잊지 말아야 할 사항이 있습니다. 미리 융자금액을 다 갚을 경우 벌금(Prepayment Penalty)이 있는지 알아봅니다. 가능하면 계약보다 일찍 융자를 상환하더라도 벌금이 없는 융자가 유리하므로 벌금이 없는 것을 택하길 권합니다.
에스크로(Escrow)
주택 및 사업체 같은 부동산을 매매할 때 에스크로를 통하는 게 일상화되었습니다. 에스크로는 셀러와 바이어의 중간에서 중립적 입장을 취하면서 소유권의 이전을 하는 데 있어서 법적인 하자가 없도록 돕는것입니다. 에스크로를 통한 부동산 매매가 어떻게 매듭지어 지는 몇 단계를 통해서 알아보겠습니다.
, 어떤 부동산 매물을 놓고 셀러와 바이어가 매매거래를 하겠다는 의향이 성립되면 부동산 에이전트는 에스크로를 오픈한다고 합니다. 즉 매매를 위한 계약준비과정을 개설하는 것입니다. 이때 구매계약서(Purchase Contract)를 제출되면서 에스크로 사무인(Escrow Officer)이 선정되고 에스크로 번호가 나옵니다. 이렇게 되면 셀러/바이어의 판매와 구매조건에 따른 에스크로 이행서(Escrow Instruction)가 작성되고 에스크로 오피서에 의하여 집문서에 대한 보고서(Title Report)를 뗀다. 에스크로 오피서는 구매계약서를 재조사하여 잘못된 곳이 없는지 확인하고 주택 예비보고서(Preliminary Title Report)를 살펴 봐 어떤 문제가 없는지를 확인합니다. 다음엔 셀러와 바이어에게 연락을 취하여 에스크로 이행서에 서명하도록 하고 거래를 순조롭게 진행하기 위한 수순에 들어감과 동시에 양측으로부터 매매에 필요한 모든 인포메이션을 받습니다.
, 셀러의 현재 주택 모게지, 즉 지금 셀러가 은행에 빚진 융자금을 갚기 위해 서 셀러에게 “Demand”(얼마를 갚아야하는가를 보여주는 청구서)를 요구합니다. 이때 집문서(Title)에 잘못된 사항이 발견되면 교정하며, 바이어의 융자서류(Loan Document)를 은행으로부터 받아 매매 마무림에 총 얼마가 들어가는지에 대한 서류를 준비합니다. 이것을 “Estimating Closing Statement”를 준비한다고 합니다. 셀러와 바이어에게 Grant Deed와 융자서류 등등 에스크로를 끝내는데 필요한 모든 서류에 서명하도록 하고 바이어는 필요한 다운페이먼트와 클로싱코스트(Closing Cost)를 에스크로에 입금합니다.
는 에스크로 마무리 단계. 에스크로는 바이어가 서명한 융자서류를 렌더에게 보내고 등기해야 할 서류도 Title Company에 보내고 렌더는 융자금액을 지불합니다. Title Company는 등기서류를 카운티 기록등기소에 보내 등기시킵니다. 모든 셀러의 부동산 채무와 지불해야할 청구서들이 지불되며, 남은 잔액은 셀러에게 보내지고 부동산 브로커의 커미션도 지불됩니다. 이때 팔려지는 부동산에 대한 채무가 완결됨을 확인하는 Reconveyance가 등기되고, 마지막으로 소유권의 완전한 이전을 보여주는 Title Policies가 셀러와 바이어에게 전달되어 새 소유권이 등기되었음을 확인해 줍니다.
집 구입과 세금의 관계
주택 구입은 보금자리를 찾아주는 사실 하나만으로도 가족의 마음을 포근하게 만듭니다. 세금에 대한 득도 있습니다. 환불로 혜택을 볼 수 있기 때문입니다. 그러나 세법을 잘 모르면 받을 수 있는 혜택도 받지 못합니다. 반면 혜택받을 수 없는 것을 혜택받으려다 낭패를 자초할 수도 있습니다. 주택 구입으로 인한 어떤 세금혜택을 받을 수 있는지를 알아보고, 또 어떤 경우에 혜택을 받지 못하는지를 알아보도록 하겠습니다.
주택을 구입하면 모게지 이자에 대한 세금혜택이 따릅니다. 샐러리맨들은 이 세금에 대한 혜택을 보고 집을 구입하기도 합니다. 사람에 따라 세율(Tax Rate)이 다르지만, 보통 일년간 지불한 이자에서 15%에서 38%를 돌려 받습니다. A라는 사람이 싱글이고 세율이 38% 라고 가정해 보겠습니다. 그리고 A가 지난 한해에 모게지 이자를 10,000달러를 내고, 수입에 대한 세금을 20,000달러 냈다고 가정합시다. 이 경우 A는 10,000달러의 모게지 이자를 낸 것 중에서 38%인 3,800달러 환불받습니다. A가 집을 하나 더 소유했다해도 그 두 번째 집까지 융자금 이자에 대한 환불 혜택이 따릅니다.
주택 매매 때 차익(집 값이 올랐을 때)에 대한 세금 혜택도 받을 수 있습니다. 1997년도에 개정된 세법에 의하면 집을 구입하고 만 2년이 지난 후 집을 팔아 생기는 차익(Profit Gain)은 세금을 물지 않도록 되어있습니다. 하지만 이 경우 A는 그 집에서 2년을 살았어야 하는 조건이 따릅니다.
A가 5년 전에 집을 구입하여 그 집을 세를 놨었던 경우에도 세금에 대한 환불 혜택이 따릅니다. 단 지난 5년의 기간 중 A가 그 집에서 2년 이상 살았어야 합니다. 또 이렇게 살다가 집을 팔고 몇 년 후 다른 집을 구입하여 앞서 언급할 일과 똑같은 일을 되풀이해도 세금혜택이 따릅니다. 집주인이 싱글일 경우 250,000달러까지, 부부일 경우엔 500,000달러까지 세금공제가 가능합니다.
외국인이나 타 주에서 현재 거주하는 주로 이사와 집을 구입하는 사람들에도 세금 혜택의 길이 있습니다. 외지인인 현재의 거주지로 이사와 집을 구입하고 3년이 채 되지 않아 집을 팔면 이익의 33%를 세금으로 지불보류(Withholding Tax)를 당합니다. 그리고 이런 일을 당하면 대부분 잡혀있는 세금을 포기합니다. 그러나 포기하지 마십시요. 외지인일 경우 “1040 for NR (None Residence)”를 통하여 세금보고를 하게 되는데, 세금보고 시 이미 지불한 모게지에 대한 이자를 공제 받을 수 있기 때문입니다. 또 3년 넘게 거주했고, 집 값이 점차적으로 올라 집을 파는 경우라 해도 “Long Term Capital Gain”으로 간주되어 세금이 붙습니다. 그러나 앞서의 케이스보다 낮은 세율이 적용됩니다. 이 경우도 물론 잡혀(Withholding Tax)있는 세금의 일부를 환불받을 수 있습니다.
그러나 모게지에 대한 이자를 다 지불했으면서도 세금혜택을 받지 못하는 경우도 있습니다. 사정상 타인의 이름을 빌어 융자를 받아 집을 구입하는 경우가 그렇습니다. (단 융자받은 사람이 부부일 경우에는 가능.) 융자받을 때 모든 융자서류는 W-9 서류양식이 포함되어 있습니다. 이 서류는 애초 융자받은 사람의 이름으로 사인이 되어있습니다. 때문에 은행은 이 사람의 이름을 IRS(국세청)에 모게지에 대한 이자를 지불한 사람의 이름으로만 보고합니다. 월페이먼트를 지불한 사람으로 보고하지 않습니다. 이런 이유로 월페이먼트를 지불했던 사람이 이자에 대한 세제 신청을 한다면 IRS로부터 조사를 받을 수도 있습니다.
세금보고(Tax Report)는 그리 반갑지 않습니다. 그러나 융자금으로 주택을 구입한 사람은 세금보고가 그리 반갑지 않은 일만은 아닙니다. 세금보고를 통해 융자금에 대하여 지불한 이자를 어느 정도 환불받을 수 있기 때문입니다. |
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