Bi-Weekly Payment(격주페이먼트)
주택융자금 상환금액과 상환기간을 줄이는 방법

금리가 빠르게 내려가는 시기에는 주택 융자금에 대하여 많은 생각을 하게 만든다.
현재의 낮은 금리를 적용하는 통상적 재융자 방법을 떠나 주택융자금에 대한 이자금액과 상환기간을 많이 줄이는 방법에 대하여 알아 보기로 하자.
주택융자금을 크게 줄일 수 있는 방법은 ?/SPAN>조기상환?/SPAN>을 통해서 가능하다.
조기상환은 크게 2가지의 방법이 있는데,

첫째,현재 다달이 지불하는 월페이먼트 금액을 약간 더 올리는 방법이 있고,

둘째,Bi-Weekly,즉 격주 페이먼트로 하는 방법이 있다.두 가지 모두 원금융자금액 상환을 짧은 시일 내로 줄여 거기에 따른 복리 이자액을 현저히 낮추는 방법인데,Bi-weekly의 개념과 장점에 대하여 알아보자.격주 페이먼트에 앞서 우선 약간 월(Momthly)페이먼트 액수증가를 통한 ?/SPAN>조기상환?/SPAN>방법을 먼저 알아 보기로 하자.
현재 상환하고 있는 월 페이먼트 모게지 금액에 200달러를 더 지불하여 상환기간과 이자를 현저히 줄일 수 있다.200,000달러의 융자금액을 7%이자율 30년 고정 금리로 융자를 받았다 하자.이 경우 매월 1,330달러의 페이먼트를 지불해야 한다.30년간 총 479,017달러가 지불된다.
($1,330.61*12달*30년=$479,017.80).이 금액에서 원금 200,000달러 빼면 이자금약만 약279,000달러 지불된다.월페이먼트 금액200달러씩 더 내면 매달 1,530달러 정도 지불하는데,융자금 상환기간이 30년에서 20년으로 줄고도 이자금액도 101,011달러 적게 낸다.작은 콘도를 한 개를 더 구입할 수 있는 금액의 절약이다.
Bi-Weekly(격주)월페이먼트 프로그램과는 기존 융자금 상환 방법과 다르다.격주 프로그램은 매 2주일 간격으로 주택상환금을 지불하는데,페이먼트를 일년에 26회로 나눠 내기 때문에 조기상환이 가능하다.(일년52주/2=26주).다시 말하면 일년에 13번의 (Monthly)페이먼트를 내는 것과 같다.이렇게 하면 원금을 빨리 줄이고,또 거기에 대한 이자 금액이 더 빨리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.
Bi-weekly페이먼트에 대하여 원금을 빨리 줄이고,또 거기에 대한 이자금액이 더 발리 줄어들기 때문에 조기상환의 효과가 나타난다.
Bi-Weekly페이먼트에 대하여 더 쉽게 설명한다.이 격주 페이먼트는 앞서 설명한 월페이먼트 프로그램의 본래 매달 지불금액에 더 많은 액수를 얹힌 것이다.예를 들어 월페이먼트 프로그램으로 200,000달러를 연 7% 30년 고정 이자율로 융자금을 받았을 때 매달 1,330달러를 상환지불금액으로 내야한다.이 경우 연간 1,330달러를 12번 기불하는데 13개월로 늘였으니 1개월의 월 페이먼트 금약1,330달러를 다시 12로 나누면 110달러를 더 낸다는 말과 같다.다시 말해서 매달 은행에서 지불하는 1,330달러에 110달러를 보태어 매월 1,441달러를 연간 12번 지불하는 것이다.이렇게 하면 모게지 상환기간은 6년 14주 줄어들고,이자 금액은 68,928달러가 절약되어 조기상환 된다.
이자율이 높을수록 격주 프로그램의 효과는 더 크다.200,000달러를 10% 30년의 이자율로 융자를 받았다치자.이렇게 했을 경우 융자상환기간을 9년2개월이나 줄일 수 있고,이자는 153,631달러 절약된다.PMI 보험료에 대한 이득도 따른다.(PMI보험은 다운이 20%보다 적을 경우 은행이 요구하는 모게지 보험이다.)융자금 상환이 빠르기 때문에 보험료를 내지 않아도 되는 시기를 줄일 수 있기 때문이다.
격주 프로그램은 공짜가 아니다.프로그램을 바꿀시 350~500달러의 수수료가 따른다.또 매월 Statement Fee명목으로 2.50~4.00달러도 부과되어 20년 장기간을 계산하면 적은 액수가 아니다.
하지만 이미 언급했듯이 격주 프로그램은 30년 고정융자금 상환방법에 비하면 큰 득이 따른다.,200,000달러를 7~10%융자금을 받으면 이에 대한 금액의 이득은 약 7~15만 달러 절약되고,상환기간은 약6~9년이 단축되어 실보다 득이 많음이 명백하게 나타난다.

주택융자금 조기상환(Prepaying)시 고려해야할 사항들.

주택융자금의 조기상환에 대한 생각은 돈의 여유가 생긴다면 누구나 생각하게 되는 것이다.30년간 융자금 상환을 통하여 내야하는 이자가 아까워 조기상환을 하고자 하는 것이다. 그러나 조기 융자금 상환으로 인한 이익이 생각보다 적을때가 많다는 사실도 알아두는 것이 좋다. 여기 30년 주택융자금 조기상환에 대한 수익이 어떠한 지를 알아보기로 하자.
100,000달러으 주택융자금을 받았다고 생각 해 보자. 연리 7%로 30년간 상환하면 매달 665달러 30센트를 낸다. 하지만 30년 상환기간에 매달 100달러씩 더 갚아 나가면 20년을 통화여 전액 상환이 가능해 진다.이런 이유로 다달이 100씩을 더 내고 20년 상환을 원하는 사람들도 있다.그러나 조기상환 같은 방법을 통화여 금전적 수익을 낼 수도 있지만, 같은 금액으로 더 큰 수익을 낼 수 있는 방법도 있다.조기상환 전 아래의 다섯가지 사항을 먼저 생각 해 보자.

첫째,같은 액수의 돈을 다른 곳에 투자하여 더 큰 수익을 낼 수 있는가를 생각해 본다.요즘은 주식이 맥을 추지 못하지만,주식의 60년 평균 수익률이 매년 약 12%이라는 것을 감안 해 보면 조기상환만이 최대의 금전적 이익을 가져다 주지는 않는 것을 말 해 준다.다시 말해서 같은 돈 100달러를 주식에 투자하면 12%의 이익을 올릴 수 있지만,같은 돈 100달러를 조기융자금 상환에 쓴다면 7%만의 수익을 낸다는 말이다.다시 말해서 주식,부동산 투자,소규모 사업 투자들로 얻는 수익이 주택융자금 조기상환으로 얻는 수익보다 더 많다는 뜻이다.

둘째,세금에 따른 공제혜택을 고려하라.주택상환금에 내는 이자는 세금에 공제된다.연 수입이 130,000이상의 고소득 층이 아니라면 대부분의 경우 매년 이자로 낸 총 금액의 3/1정도가 세금에서 공제된다.주택상환금에서 일년간 15,000달러의 금액을 이자로 냈다면 약 5,000달러 정도를 그 해의 수입에서 뺄 수 있다.7%의 이자를 내고 있다고 하면 세금공제 후의 실제 이자는 약5%정도가 된다.그러므로 매달 100달러씩 더 갚는 5%만의 금리 혜택을 받는 것이다.

셋째,조기상환을 할 수 있는 넉넉한 자금이 있으면 우선 그 돈으로 은퇴자금(Retirement Fund)를 먼저 준비한다.남은 돈으로 조기 상환을 하라.은퇴자금에 따르는 세금은 효과적으로 공제 받는 수 있는 프로그램이 많이 있기 때문이다.직장에 다닐 경우 401(k)나 403(b)같은 프로그램이 있고,자영업을 할 경우 Keogh 나 IRA같은 프로그램에 더 효과적으로 투자 할 수 있다.위의 프로그램들은 모두 수입에 대한 세금이 매년 부과되는 것이 아니다.은퇴 후 수령할 때 원금을 제외한 잉여금에 대해서만 부여된다.특히IRA의 경우 연2,000달러까지(부부는 4,000달러)세금을 공제 받을 수 있다.

넷째,비상금(Emergency Fund)이 충분한가를 생각해야 한다.갑자기 가족 중 한 사람이 사망했거나,직장에서 해고를 당했거나,사업이 갑자기 곤두박질 하는 경우를 대비하여 약 육개월 정도 버틸 수 있는 현금이 은행에 있어야 한다.상황이 어려울 때 크레딧 카드를 쓰면 이자가 높기 때문에 나중에 더 큰 부담만 돌아온다는 사실을 알고 되도록 크레딧 카드는 쓰지 말아야 한다.

다섯째,투자에 대한 생각이다.자신의 투자 성향이 보수적(Conservation)인지 진보적(Aggressive)인지를 파악하라.주택융자금 이자를 7%로 내면서 여유금을 통하여서는 3~5%의 은행이자를 받는다면 주택융자금 조기상환이 더 큰 이익을 낸다.하지만 주식이나 Mutual Fund,채권에 적절히 투자하여 연평균 12%의 수입을 낼 수 있다면 주택융자금 조기상환을 하는 것 보다 투자가 낫다.

주택융자의 조기상환에 대한 혜택,위의 다섯 가지를 고려한다면 다음에 자신에게 가장 적합한 것을 골라 실행하면 최대한의 수익을 올릴 수 있을 것이다.


주택금리를 더 낮출 수 있는 방법들

대게의 많은 질문들이 현재의 이자율보다 더 낮출 수는 없나요 라는 것이다.
은행마다 약간의 차이들이 있지만 일단 고객에게 이자율을 제시 했을 때는 여러 은행의 이자율을 비교 해 보고 거기서 가장 낮은 이자율을 제공하는 은행을 소개했기 때문에 은행에서 제공하는 더 낮은 이자율을 찾기가 힘들다.그러나 소비자의 임의대로 이자율을 낮추는 방법이 있다. 첫째 방법은 Buy Down 이고 둘째 방법은 2-1Buy Down 이다.

Buy Down 은 이렇다.보통 소비자가 이자율의 0.5%정도 낮추자고 할 때 융자액의 2%정도 더 내면 되는데,이 2%를 더 내는 데에 대한 득은 30년 후에 몇 배로 나타난다.예를 들어 200,000달러에 대한 30년/연7%로 융자를 받았다 하자. 이때 200,000달러의 2%되는 4,000달러를 더 내면 6.5%로 융자받는 데,6.5%의 이자율로 30년간 지불하면 19,760달러가 절약된다.[($278,800-255,040)-4,000].