안정된 은퇴생활에 보탬되는  Reverse Mortgage 란 무엇인가?

은행으로부터 융자금을 받으면 매달 빌린 돈을 갚는다.그런데 융자를 받고도 매달 돈을 갚지 않는 방법이 있다면 믿는 사람이 얼마나 될까?

그런 방법이 있다. Reverse Mortgage 방법으로 가능하다.

 Reverse Mortgage 는 일반 모게지와 비슷하다.다른점은 담보로 잡히는 것과 돈을 빌린 후 매달 갚을 필요가 없다는 것이다.나이 들어 일할 수 없게될 때 은퇴연금으로 생활하기 벅찬데,이 때 소유한 주택에 충분한 Equity가 있으면 Reverse Mortgage로 융자금을 받아 보다 안정적이고 안락한 은퇴새활을 할 수 있는 방법을 소개한다.

 Reverse Mortgage는 까다로운 신청자격이 요구된다.네가지의 신청자격을 알아본다. 첫째,신청인은 최소한 62세 이상이여야 하고 자신 이름으로 된 집이 있어야 한다. 둘째,신청인은 담보로 제공하는 집에서 최소한 6개월 이상 거주지로 사용했어야 하고 담보로 제공한 후에도 그 집에서 살아야 한다. 셋째,담보로 제공하는 집이 1~4유닛이거나 연방정부에서 승인한 콘도 혹은 PUD(Plan Unit Development)이어야 한다.모빌홈이나 땅주인과 건물주인이 따로 되어있는 Co-Op같은 건물은 Reverse Mortgage를 받을 수 없다. 넷째,담보로 제공하는 집에 모게지 잔액이 없어야 한다.잔액이 있는 경우 Reverse Mortgage융자금으로 잔여 융자금을 갚으면 가능하다.

 Reverse Mortgage로 융자를 받을 수 있는 금액은 얼마나 될까? Reverse Mortgage는 주택총자산의 1/3-1/2융자가 가능하다.예를 들면 주택가격이 300,000달러고 잔여 융자금이 없으면 약 100,000~150,000달러의 융자가 가능하다.대출받는 융자금이 많진 안지만 월페이먼트가 없는 것을 생각하면 적은 액수는 아니다.

 Reverse Mortgage를 통한 대출 승인이 나왔을 경우 어떤 방식으로 받을 수 있나? 여기에도 네 가지 방법이 있다.
이 방법은 돈을 10년에 걸쳐 받는다.
둘째,Line of Credit을 통해서 받는다.이 방법의 특징은 돈이 꼭 필요할 때 은행이 채무자의 이름으로 발행한 개인수표를 사용하여 돈을 인출한다.돈을 쓰지 않을땐 이자가 부과되지 않는다.
셋째,한꺼번에 받는 방법이 있다.이 방법은 그리 효율적인 방법이 되진 못한다.하지만 갑작스레 집안에 무슨 일이 생겨서 큰 목돈이 필요할 때 유용한 방법이다.
넷째,매달 받는것과 Line of Credit의 혼합형이다.이 방법은 두 가지의 장점을 효율적으로 이용할 수 있는 장점이 있다.

빌린 돈을 언제 갚아야 하나? 융자금을 받았던 마지막 생존자가 사망하였을 때 은행이 집을 팔아 은행은 은행이 취하여 하 할 돈은 은행에서 취하고 나머지 돈은 사망인의 상속자에게 준다.

 채무자가 사망한 경우가 아니고 다른 이유로 융자금을 갚아야 할 경우는 어떤 경우인가? 예를 들면 재산세를 납부하지 않았을 때,혹은 집 화재보험을 들지 않을 때,혹은 집을 잘 관리하지 않을 때 은행은 융자금 회수를 요구한다.때문에 Reverse Mortgage융자를 받으면 채무자는 집주인으로써 재산세,화재보험,주택관리를 은행이 원하는 바에 따라야 한다.이를 어길 경우 은행은 시정을 요구하고,그래도 시정되지 않을 경우 은행은 빌려준 원금과 이자를 다 갚으라고 요구한다.

  땅에 묻어놓는게 가장 안전하다 는 말,동서고금을 막론하고 최첨단의 과학시대에도 적용된다.주택 한 채만 갖고 있어도 Reverse Mortgage방법으로 인생의 말로를 좀 더 안정되고 윤택하게 보낼 수 있으니,주택의 소유가 인생에 있어서 얼마나 중요한 것인지 다시금 깨닫게 한다.

인터넷 융자(Internet Loan)의 장단점

인터넷 이용자가 급속히 늘면서 인터넷융자도 빠른 속도로 늘고 있다.
인터넷 융자의 매력은 무엇인가? 인터넷 융자의 몇 가지 장단점을 말한다.
우선 장점은 다음과 같다.

첫째,직접적인 판매압력(Direct Sales Pressure)이 없다.융자브로커를 만나는 것이 아니므로 이 회사 저 회사를 마음대로 돌아볼 수 있다. 은행을 찾거나 융자브로커를 만나 상담을 할 때는 일단 상담하고 나서 다른 곳으로 가기에 좀 부담스럽다.하지만 인터넷은 전혀 부담감이 없다.

둘째,하루 24시간,일주일 7일,일년 365일 아무 때나 자기 편리한 시간에 융자 프로그램을 알아볼 수 있고 신청 할 수 있다. 또 일단 신청하면 융자가 진행되어가는 상황을 매일 온라인으로 알아볼 수 있는 이점이 있다.

셋째,융자회사를 마음대로 선택할 수 있는 폭이 넓고 시간이 절약된다.인터넷에 접속하여 yahoo.com같은 서치엔진사이트(Search Engine Site)에 들어가 많은 융자회사를 찾아볼 수 있다. 하루 1시간씩 일주일만 조사를 하면 은행에 찾아가서 융자받는 것보다 훨씬 저렴한 이자로 융자 받는게 가능하다.

넷째,여러 융자프로그램을 비교 할 수 있다.융자회사/은행은 고객이 웹사이트로 몰린다는 것을 잘 안다. 때문에 은행은 웹사이트를 만들고 거기에 맞는 수많은 융자프로그램도 선보이고 있다.고객은 필요한 융자에 맞는 좋은 융자 프로그램을 안방에서 편히 선택할 수 있다.

그럼 인터넷융자프로그램은 다 좋은가? 그렇지 않다. 장점이 있으면 단점도 있기 마련이다. 인터넷융자의 단점은 다음과 같다.

첫째,융자프로그램에 대한 혼동이 크다.광고하는 융자회사/은행이 많기 때문에 오히려 어떤 은행의 융자상품을 골라야 할 지 잘 알 수가 없다. 다시 말해서 범람하는 융자회사/은행으로 인해서 소비자는 오히려 혼란이 가중되어 엉뚱한 융자 프로그램을 골라 낭패를 볼 수 있다.

둘째,인터넷융자의 간소한 융자금 계산법이 문제가 될 수 있다. 인터넷융자는 융자금 자격조건을 심사할 때 수입과 당장 내야 하는 월페이먼트만을 계산에 넣는다. 때문에 복잡한 심사대상이 되는 은퇴계획이나 아이들 학자금비축 같은 장기적인 재정목표는 배제되어 나중에 엉뚱한 융자금을 받는 낭패를 볼 수 있다.

셋째,개인신상정보 유출이다. 인터넷은 컴퓨터 핵커에 항상 노출되기 때문에 누가 자신이 보내는 개인신상정보를 빼돌리고 있는지 알 수 없다. 때문에 저렴한 융자를 받겠다고 신상정보를 많은 융자회사나 은행의 웹사이트에 함부로 다 입력해서는 안된다.확실하다고 생각되는 융자회사나 은행에만 신상정보를 입력하는 게 좋다.

넷째,협상 불능이다. 인터넷융자는 짜여진 기입사항에 필요한 인포메이션을 기입하면 컴퓨터에 입력되어진 프로그램이 자동으로 계산한다. 때문에 사람 대 사람으로 상담하면서 융자신청인의 사정을 말할 수 있는 기회가 없어 실질적 혜택의 폭이 좁아진다.

 싼 게 비지떡이다 는 속담이 있다. 인터넷융자는 융자의 성격에 대해서 확실히 알고,또 어떤 융자회사/은행이 믿을 수 있다는 것을 알 때는 장점의 활용으로 저렴한 융자가 가능하다. 그렇지 않으면 오히려 더 큰 낭패를 볼 수 있다. 때문에 인터넷융자에 대해서 정확히 모를 땐 주변의 융자 전문인을 찾아가 융자를 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있다.

저소득층 주택소유자에 불리한 PMI 보험은 이렇게 해결하라

주택을 구입하고자 하는 사람들에게는 이런 공통점이 있다.  다운페이(선불지불)최대,월페이먼트 최소.  그러나 다운페이도 적게 하고,동시에 월페이먼트도 적게 낼 수 있는 방법도 있다.저소득층에게 불리한 강제성 보험인 PMI(Private Mortgage Insurance)를 가입하지 않는 것이다. 적은 다운페이먼트로 주택을 구입하면서도 PMI 가입을 않는 방법을 알아 보도록 하자.

 PMI는 주택을 구입할 시 주택가격에 대하여 20%이하의 선금을 지불하는 사람에게 해당된다. 은행을 연체로부터 보호하려는데 목적이 있어서다. 때문에 적은 돈으로 주택구입을 하고자 하는 사람은 이 보험에 대한 선행 가입이 이뤄지지 않는 한 주택융자는 거의 불가능하다.
PMI 보험은 대부분 주택가격의 10%를 다운하는 사람들이 가입한다. 10%다운페이먼트를 하고,구입한 집의 시세 가격이 2년 정도 오르고,주택을 구입 한 후 2년간의 월페이먼트를 제 날짜에 확실히 한 기록이 있으면 PMI 보험을 없앨 수 있다. 은행에 PMI 보험 제거 신청을 할 시 주택 주정부 자격증을 소지한 주택 감정사로부터의 감정을 받는다.1999년 7월 29일 이후 PMI와 함께 집을 구입했을 경우 1998년 통과된 주택소유주 보호법이 적용된다는 사실을 잊지 말라. 이 법은 주택 에퀴티가 처음 집 구매가격에서 22%이상으로 올랐고,월페이먼트에 있어서 연제한 기록이 없을 때 복잡한 서류준비 과정이 없이 자동적으로 소멸되는 것이다.(몇몇 예외 있음.)

둘째,주택을 20%보다 적은 다운페이먼트로 구입했을 경우에도 PMI 보험을 제거할 수 있는 방법이 있다.  80-10-10 프로그램 의 이용이다. 주택가격의 10%의 다운페이먼트만 하고,나머지 10%를 2차 융자로 동시에 융자 받음으로써 1차 융자금을 80%로 맞춘다. 예를 들어 200,000달러 주택을 그 집값의 10%인 20,000달러의 다운페이를 내고 구입한다고 하자.  80-10-10프로그램 을 이용 할 경우 1차 융자 금액은 160,000달러가 된다.($200,000*10%=$20,000). 2차 융자금액의 금리가 30/15(30년 상환 프래임에 15년 후에 남은 원금을 모두 갚는 방식)프래임으로 고정금리가 9%라고 가정한다.여기에 대한 월페이먼트는 160달러가 되며,1차와 2차를 합한 총 금액은 1,224달러가 나온다.

반면 10%다운페이를 내고 PMI를 가입해서 지불하는 월페이먼트는 1,197달러가 된다(180,000달러를 7% 30년 고정이자로 계산)180,000달러에 대한 PMI 보험료는 매달 72달러. 총 페이먼트는 1,267달러다($1,197+$72=$1,267). 다시 말해서  80-10-10 프로그램 을 사용하면 월43달러,30년(360개월)동안엔 무려 15,480달러가 절약된다.

세금공제혜택도 따른다.  80-10-10 프로그램 은 추가로 빌리는 10%에 대한 대출금 이자중에서 일정 부분 세금공제가 가능하기 때문이다.(PMI는 혜택이 없음.) 이런 이유로 적은 돈으로 주택을 구입할 땐 가능하면 꼭 2차 융자를 통하여 20%다운페이먼트 금액을 만들어 PMI보험금을 피하고 또 세제 혜택도 받아내면 주택가격을 더 낮추는 것과 같은 효과를 본다.

이런점을 알고 홈에퀴티 융자(Home Equity Loan)를 신청하라

에퀴티(Equity)는 무엇이며 에퀴티 융자는 무엇인가?  에퀴티홈론 에 대한 성격을 알아보고 이 융자를 받을 때 무엇을 조심해야 할 것인가를 알아보기로 하자.

에퀴티는 주택에서 담보 들을 제외한 순수한 값어치다. 다시 말해서 주택구입가격에서 은행으로부터 집을 담보로 대출 받은 돈을 제외한 집의 가치다. 예를 들면 주택가격이 300,000달러고,은행서 대출 받은 융자금 빚이 200,000달러인 경우 홈에퀴티는 100,000달러가 되며($300,000-$200,000=$100,000),이 금액을 은행에서 융자 받는 것을  홈에퀴티론 이라고 한다.

에퀴티를 통한 융자는 이자율에 대한 장점이 있지만 현금이나 유가증권과 달리 재빠른 현금화가 어렵다. 현금화는 집을 팔거나 재융자를 통하서여만 가능하다. 그러나 이는 시간이 소요된다. 이런 불편을 해소하기 위해 1970년대 초 은행은 홈에퀴티론,즉  에퀴티 융자 를 개발했다.집을 팔거나 재융자를 할 필요 없이 간단한 서류와 저렴한 비용으로 주택소유주가 현금을 손에 쥘 수 있게 한 것이다.

에퀴티 융자를 통한 유용도는 무엇이 있나? 주택의 개축과 증축을 할 때 사용하면 좋다. 지붕을 갈아야 할 일이 생겼거나,화장실을 확장하거나 새로이 단장하고 싶을 때,E는 자녀가 대학진학 시 학자금이 필요할 때나 혹은 뜻하지 않은 병으로 목돈의 병원비가 필요할 때,새 차를 구입하거나 더 나아가 높은 이자를 내는 여러 크레딧카드를 하나로 묶어서 낮은 이자로 빚을 갚고자 할 때도 홈에퀴티론을 이용하면 좋다.

홈에퀴티론은  2차융자 다. 크레딧라인(정확한 용어는  Home Equity Line of Credit )이라고 말한다. 에퀴티융자는 이자율이 1차 융자보다 비싼 8~9%정도. 그러나 크레딧카드의 연15~21%에 비교하면 이자율이 낮다.

홈에퀴티론은 또 은행에 집을 담보로 넣어놓고 크레딧라인을 미리 설정 해 놓으면 언제나 현금과 같이 사용할 수 있다. 이자는 2차융자와 달리 크레딧라인에서 인출한 현금에 대한 이자만 내면 된다. 즉 50,000달러의 크레딧라인에서 10,000달러를 사용했다면 10,000달러에 대한 이자만 지불한다.(이자와 약간의 원금 약0.5%).융자금액은 주택가격의 80% 이상 넘지 말아야 한다.저렴한 이자율의 혜택을 받기 위함이다.

홈에퀴티론에서는 세금혜택도 따른다.집을 담보로 빌린 돈에 대한 이자는 일정부분 세금보고 시 공제를 받을 수 있다.(자동차융자,학자금융자,크레딧카드에 부과되는  소비자이자 는 세금혜택을 받을 수 없다.) 단 홈에퀴티론이 100,000달러가 넘으면 넘는 부분에 대하여서는 세금혜택을 받을 수 없다는 것을 잊지 말아야 한다. 예를 들면, 현재 소유한 집 가격이 400,000달러며 1차융자 240,000달러, 2차 융자가 150,000달러를 받았다 하자. 총융자액은 390,000달러가 된다. 이 때 받는 2차 융자 150,000달러는 세금 혜택을 받을 수 있는 상한선인 100,000달러를 50,000달러 초과한 셈이 된다. 이 추가된 50,000달러에 대해서는 세금 혜택을 받을 수 없다.

홈에퀴티론 신청 시 다음의 사항을 기억하라. 이득이 따른다.
(1)    2차융자는 주택을 담보로 한다는 사실이다. 자동차 융자금이나 크레딧카드 빚은 연체한다고 해도 집을 차압하지는 않지만, 2차 융자를 연체 할 경우 집을 차압 당할 수 있다. 때문에 2차 융자를 통하여 필요이상 융자 받지 말라.
(2)    1차와 2차 융자금액 합계가 집 값의 80%,90%,100%,125%일 때 은행의 이자율이 다르다. 돈을 많이 빌릴수록 은행의 위험부담률이 커져 이자도 그만큼 올라간다.
(3)    125%의 홈에퀴트론은 가급적 피하라. 이자 높고, 세금혜택 없고.또 나중에 집도 팔기 어렵기 때문이다.이런 모든 사항을 염두에 두고 홈에퀴티론을 신청하면 유리한 조건의 융자를 받을 수 있다.