정부보증융자(1) FHA를 이용하여 적은 다운으로 주택융자를 받는 방법

이런 질문을 받는다.  정부기관서 제공하는 저금리 주택융자프로그램이 있다고 하는데,그게 어떤 것이고 그런 프로그램의 혜택을 저도 받을 수 있나요?

여러 프로그램 중 그런 프로그램이 하나 있다.  FHA(Federal Housing Administration)융자 프로그램 이 그것이다.이 프로그램은 일생 최초로 주택을 구입하는 사람들이 많이 이용한다.일반 시중 은행에서 적용되는 위험부담을 최소화 한 것이 최대 장점이다.(융자는 일반은행을 통해서 한다.하지만 정부가 보증하여 적은 다운페이로 주택구입이 가능하다.이자율도 시중은행 금리보다 낮다.)

FHA는 1965년에 HUD(Depatment of Housing and Urban Development)와 합쳤다.1995년에 들어와서는 저소득층과 평생 최초 주택구입자들을 위주로 하는 융자에 대한 보증을 전적으로 도맡았다.FHA의 전체 융자의 72.7%(1996년도)가 신규주택구입자들을 위한 것이었으니 그 역할이 어떠한지 짐작할 수 있다.

FHA융자와 일반상업융자(Conventional Loan)의 차이점은 무엇인가?

그 차이점을 알아 보도록 하자.

첫째,FHA융자를 이용하면 낮은 다운페이로도 집을 구입할 수 있다.3%의 다운페이로 주택구입이 가능하다.  일반상업융자 는 다운페이를 20%해야 비교적 좋은 조건으로 융자를 받는다.적은 다운으로 일반융자를 받을 경우 절차가 까다롭고,PMI(Private Mortgage Insurance)보험료를 지불해야 하기 때문에 실질적 주택구입 가격이 비싸진다.

둘째,FHA의 승인을 통하여 저소득층 신규주택 구입자에 융자를 내준 은행이 만약 손해를 보게되면 정부가 손해를 막아준다.주택구입자도 이런 손실보전제도를 위하여 1.5%의 보험료를 내야한다.

일반융자는 반면 주택구입자가 3개월 이상 체납하게 되면 은행은 차압(Forecclosure)절차에 들어간다.일단 차압에 들어가면 대부분 은행은 손해를 본다.이 때 발생하는 손해는 은행이 감수한다.

셋째,FHA를 통한 융자는 서류심사가 수월하다.신용기록이 약간 불량해도 융자에 대한 승은을 쉽게 받는다.예를들면  일반융자 에서는 파산신청을 한 기록이 있는 경우 7년,차압인 경우 5년간 A크레딧으로 융자받기 어렵다.하지만 FHA융자에서는 파산신청을 한지 2년,차압인 경우 3년동안 크레딧을 잘 쌓으면 융자가 가능하다.FHA는 또 수입에 대한 주택페이먼트 비용이 35%까지도 가능하다.일반융자는 28%까지다.캐시아웃(Cash Out)재융자에 있어서도 FHA융자로는 85%까지 가능하다.일반융자는 주택가격의 75%~80%까지 허용한다.

넷째,FHA는 융자비용(수수료)도 주택융자금액에 포함시켜 융자를 받을 수 있다.HART(Housing Action Resource Trust)는 주택과 사회개발을 주도하는 비영리 기관을 통하여 FHA융자를 신청하면 15,000달러의 보조금도 나온다.(판매자가 융자를 끝낸 후 HART에 15,000달러를 기부해야 하는 조건이 따름.)

참고로 FHA외 CHFA(California Housing Finance Authority)라는 곳도 있다.CHFA도 처음 주택을 구입하는 사람들에게 주택 가격의 3%금액다운으로 주택의 구입을 돕는다.이자율은 연3%에 30년 고정이다.(Sleeping Second 라고 하는 2차 금융.)

FHA는 일생 처음 주택을 구입하는 사람들이 적은 다운페이먼트의 유리한 조건으로 주택을 마련할 수 있도록 도와주는 정부 보조의 융자프로그램이다.은행의 문을 두드려 보기 전에 일단 FHA의 문을 먼저 두드리는 것,이것이 미국서 슬기롭게 사는 지혜의 첫걸음 중 하나다.

변동이자율(Adjusrable Rate)로 주택 융자 시 이런점을 유의하라.

변동이자율(Adjustable Rate)을 적용한 주택융자는 매력이 있다. 고정이자(Fixed Rate)보다 낮은 이자율을 적용하여 낮은 월페이먼트로 시작하기 때문이다. 그러나 이자율이 상승세로 돌아서면 후회한다.  변동이자 는 Index(지수)와 Margin(은행수입)으로 결정되는데,금리가 내릴 땐 좋은 것 같지만 장기적으로 불리하다. 변동이자를 선택할 때 기본적으로 알아야 할 사항 5가지를 설명한다. 변동금리 선택에 있어서 최대한 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 원칙에 속한다.

첫째,어떤 인덱스(지수)를 쓰는가 알아본다. 융자에 쓰는 인덱스는 은행이 일방적으로 만들어 내는 것이 아니다.월스트리트지나 일반 경제면을 보면 여러 종류의 인덱스가 나타나는데 3가지의  인덱스 가 있다.

(1)    Treasury Bills(T-Bills). T-Bills는 연방재무성에서 발행하는 채권을 말한다.          

이 인덱스는 정부가 채권을 발행함으로써 지불하는 빚진 돈에 대한 이자에 기초를 둔 것이고,경제 상황에 따라 변하므로 안정적인 인덱스가 아니다.  T-Bills는 변동이자  이자율이 쉽게 오르내린다.

(2)    The 11th District Cost of Funds Index(COFI). COFI 인덱스는 캘리포니아,아리조나,네바다 등 11개 주의 연방주택융자 은행들이 예금주에게 지불하는 최근 몇 달간의 이자를 평균한 Index(지수)다. 안정적이라 이자율이 서서히 오르내리는 것이 장점이다.

(3)    The London Interbank Offered Rate Index(LIBOR). IMF 경제사태로 한국에서도 잘 알려진 인덱스다. 영국 현금시장(money Market)에서 미국 달러를 빌릴 때 주요 국제은행들이 상호 부과하는 이자율 평균 인덱스이다. 이 인덱스는 국내시장이 아닌  국제시장 의 변화에 따라 빠르게 오르내린다.

둘째,Margin(은행수입부과율)이 얼마인가 알아본다. 은행들은 보통 2.25%~3.25%마진을 부과한다.어떤 은행이 얼마의 마진(Margin)을 쓰고 있는가를 알아보고 저렴한 마진인 변동프로그램을 선택하면 유리한 조건으로 융자를 받을 수 있는 확률이 높다.변동이자는 처음 시작하는 이자가 지나면 결국  Index+Margin 으로 결정되고 Index는 어쩔 수 없이 시장 상황에 따라 달라진다.그러나 은행수입의 마진은 일단 정해지면 변치 않는다.때문에 은행에서 제시하는 이자율이 낮다 해도  마진율 이 높으면 결국은 소비자에게 불리함을 잊지 말라.

셋째,얼마나 자주 이자율이 변동되는가를 알아본다.어떤 변동이자는 매달 변동된다. 어떤 것은 6~12개월에 한 번씩 변동된다.가능하면 자주 변하지 않는 것이 유리하다.그러나 이자를 조정하는 시간이 긴 변동이자일 경우 높은 초기이자율과 높은 마진을 요구한다.

넷째,이자의 상한선이 얼마인가 알아본다.매 6개월마다 조정되는 변동이자율은 오르내리는 상하한선1%,매 1년 간격으로 조정되는 변동이자율은 상하한선 2%다.30년간 최대로 오를 수 있는 한도는 대부분 처음의 이자율에서 5~6%정도 정해졌다.매달 단위로 변동되는 조정되는 변동이자는 주로 Payment Cap이 있는데,다음해의 Payment가 7.5%를 초과하지 못한다. 즉 첫 해의 이자율이 5%고 페이먼트가 1,000달러라 한다면 그 다음 해 페이먼트는 1,075달러를 초과하지 못한다는 말이다.그러나 이것은 최소한의 페이먼트고,실제 이자의 차액은 원금에 가산된다.

다섯째,변동이자율로 인하여 원금이 늘어날 가능성이 있는가를 알아본다.위에서 설명한 매달 단위로 조정되는 변동이자일 경우 원금이 늘어날 가능성이 있다.인덱스에 마진을 더한 페이먼트가 1,000달러라 할 때,매달 최소 페이먼트 700달러를 냈다고 가정하면 그 차액 300달러가 원금에 가산될 수 있음을 유의하라.

이렇게 변동이자율엔 함정(?) 같은 면이 있다. 때문에 변동이자율을 적용받아 주택융자를 받을 경우 위의 5가지 사항을 잘 알아보고 주택을 구입해야 나중에 후회가 없다.

일반주택융자와 Graduated Payment Mortgage 차이점과 장단점

예를 들어 200,000달러를 융자한다 하자.3.95%로 30년 상환하면 월 상환금은 949.07달러다.하지만 현재시장금리 8%로 이자를 내면 $200,000*8%=$16,000.00/year가 되어 월 1,333달러가 된다. 그러므로 위의 두 이자 차액은 384.26달러가 되어 매달 원금에 가산되 원금이 늘어나는 것이다.

이 융자프로그램은 다른 종류의 변동 프로그램과 다르다.페이먼트 상한선이 있다.매 12개월마다 인상할 수 있는 페이먼트의 폭이 전년도 페이먼트에 비해 7.5%이상 오르지 못한다.30년간 최고로 오를 수 있는 이자는 은행마다 차이가 있고 상한선은 보통 11.95%다.융자금액 200,000달러라 가정하면 5년간의 페이먼트 스케줄은 다음과 같이 변동된다.

	1 year	2 year	3 year	4 year	5 year
	($*%)	949.07*107.5	1,020.25*107.5	1,118.98*107.5	1,202.94*107.5
	($)949.07	1,020.25	1,118.98	1,202.94	1.293.12

장점을 요약해 본다.위의 경우와 30년 고정 이자율 8%(가정)의 모게지 페이먼트와 비교 해 보면 30년 고정은 월페이먼트가 1,1467.53달러가 된다. Graduated Payment Mortgage로 융자하면 처음 5년 정도는 고정이자 월페이먼트보다 훨신 적다.이런 맛에 주택 바이어가 Graduated Payment Mortgage융자를 받는 데 이 외 다른 장점은 첫째,Initial Payment가 적다. 둘째,Minimum Payment로 낼 수 있고 원금을 더 갚을 수도 있어 형편에 맞게 페이먼트를 조절할 수 있다. 셋째,융자가 비교적 쉽다.

 Negative Mortgage Program의 단점을 요약하면 다음과 같다. 첫째,Minimum Payment만 낼 경우 원금이 줄지 않아 에퀴티가 늘어나지 않는다.(원금을 더 내면 가능 에퀴티를 늘일 수 있음). 둘째,변동이자가 적용되어 시중 금리가 오르면 즉시 반영된다. 셋째,집 값 하락추세 땐 불리하다. 넷째,월급 생활하는 셀러리맨은 부적합하다.이자가 오르면 페이먼트 액수가 올라 셀러리맨들이 감당하기 어려울 수 있어서다.

 작종 융자프로그램의 장단점을 알면 주택구입자는 선택의 폭이 넓어진다.비록 원금은 서서히 오른다 할 지라도,신용기록 불량으로 집을 구하기 어렵거나 혹은 현금이 다른 용도에 필요한 사람들은 Negative Mortgage Program을 고려해볼 수 있다.주택장만은 물론 다른사업자금에 융통을 기할 수 있기 때문이다.


한푼의 다운없이 100%주택융자금을 받을 수 있는 방법

주택시장은 이자율과 다운페이먼트 금액에 민감하다. 단 1%의 금리인상도 집을 장만하려는 사람을 망설이게 만든다. 특히 월급으로 생활하는 사람에겐 더욱 그렇다. 그래서 임대 아파트 생활을 하는 셀러리맨 들로부터 이런 질문을 받는다.  다운하지 않고 주택을 구입하는 방법은 없나요?

처음 은행은 주택장만을 쉽게 하기 위한 방법으로 단  3~5% 만 다운하여 자기 집을 장만 할 수 있도록 주택융자 프로그램을 선보였다.그러나 이 역시 집을 장만하는데 어려움이 따랐다.가령 200,000달러 주택을 사려할 때 다운페이먼트와 융자 부대비용이 10,000정도가 들기 때문이다.그래서 은행은 목돈이 덜 드는 주택구입 프로그램을 개발했다.바로 100% 주택융자금 프로그램이다. 이 프로그램은 크게 두 가지의 방법이 쓰이는데,그것이 어떤 것인지 알아보고 장단점을 비교해 본다.

첫째,주택융자금의 80%를 1차로 받고,나머지 20%를 2차 융자로 동시에 받는 방법이 있다. 이 방법은 한 은행에서 1차와 2차 융자를 동시에 받는 것으로써  Piggyback Loan 이라 한다.이 융자의 장점은 1차 융자가 80%이므로 모게지보험(PMI)을 내지 않는 장점이 있다.하지만 1차 융자의 이자는 알반 모게지의 이자보다 약 1%정도 높고,2차 ㅠㅇ자금인 20%에 대한 이자는 보통 3~5%정도 높은 단점이 있다. 둘째,2차 융자 없이 100%의 융자금을 한 은행에서 빌리는 방법이 있다.이 역시 일반 주택 융자금의 이자율 보다 2~3%정도 높으며 주로 15년이나 30년 고정 프로그램에 가능하다.

 이 두 종류의 100%융자프로그램은 일반 주택융자 프로그램보다 이자율이 높다.이유는 은행이 잡을 수 있는 담보 에퀴티가 전혀 없어서 이다. 때문에 은행은 위험 부담률을 줄이기 위해 금리를 약간 더 높인 것이다.

 100%의 주택융자를 확실히 받을 수 있는 자격은 다음의 카터고리에 해당되면 된다. 첫째,주택 월페이먼트를 충분히 감당할수 있어야 한다.은행은 주택융자를 신청한 사람의 수입이 얼마인가를 보는데,이는 총수입에 대한 주택융자금과 다른 모든 빚에 대한 총지출비율이 40-50%정도가 되는 것인지를 보는 것이다.예를 들어 월 수입이 10,000달러라 하면 월 총지출 금액이 5,000달러를 초과하지 않으면 융자가 가능하다. 둘째,신용점수가 680점 이상 이여야 한다. 아무리 주택 월페이먼트를 낼 수 있는 수입이 있다 해도 신용기록이 나쁘면 위험부담이 높아 이런 사람에겐 100%주택융자를 내주지 않는다. 때문에 깨끗한 신용기록은 절대적이다.(이미 집을 소유한 기록이 있던 사람인 경우 신용점수가 680점 이하라도 주택 월페이먼트를 잘 낸 기록이 있으면 100%융자 가능.)

 이미 언급했듯이 일반적으로 100%융자는 평균 금리보다 2%정도 높다. 때문에 100%융자금으로 집을 장만할 때에는 여러 가지 숙고하는 것이 좋다. 30년 융자에 대한 2% 고금리는 결코 적은 돈이 아니기 때문에 100%융자로 구입하려는 집은 현 시세보다 최저 가격으로 구입할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 집 구입 몇 년 후 집을 팔려고 할 때 에퀴티가 없어 돈을 주고 팔아야 할 경우가 생기기 때문이다. 바로 이런 이유로 은행은 주택 가격이 상승세에 있을 때 100%융자프로그램을 장려하는 경향이 짙은데,이것은 은행과 소비자가 서로 위험 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

결론을 다시 요약한다. 100% 융자프로그램은 이자가 좀 세다. 그러나 많은 이자를 내는 만큼 거기에 대한 세금 혜택은 있고,또 주택 구입 몇 년 후 생기는 에퀴티로 재융자 하여 이자를 낮출 수 있는 방법이 있어 장점이 단점을 앞선다. 그러나 그 무엇보다 큰 장점은 임대아파트에 버리는 렌트비로 내 집을 장만 할 수 있다는 것이고,바로 이런 장점이 100%융자프로그램에 더 크게 구미를 당기게 하는 요인이 되어 샐러리맨들이 주고객 층을 이뤄 샐러리맨들의 주택 장만이 쉬워졌다는 것이다.