주택융자금 대출서류 작성방법

은행은 주택 융자를 신청한 사람의 서류를 놓고 엄격한 심사를 한다. 특히 신청인의 신용이 불확실한 점이 많이 있으면 더욱 그렇다.

대부분의 주택융자 은행은 융자금은 대출 해 주는데 있어서 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association)나 Freddie Mae(Federal Home Loan Mortgage Corporation)에서 정한 융자 대출의 지침서의 기준을 잣대로 대출에 대한 가부 결정을 한다.기준은 크게 6가지로 나눠 심사를 본다.

첫째,은행은 융자신청인의 신용을 제일 먼저 본다.크레딧이 나쁘면 융자금리가 높다.때문에 신용기록에 실수로 잘못 기록되어진 것이 있으면 교정부터 하라.[부득이한 사정으로  크레딧에 약간의 흠집(이혼,실직으로 월페이먼트를 걸렀을 경우)이 있으면 융자심사인에게 상황을 잘 설명하여 어느정도 배려를 받을 수 있다.

둘째,안정된 직장과 수입원을 본다.은행은 돈을 빌리고자 하는 사람의 재직증명(VOR:Verification of Employment)을 요구한다.은행은 직장 경력을 확인함과 동시에 얼마나 오랫동안 한 직장에 있었는가,수입은 얼마인가,앞으로 계속 근무할 것인가를 심사한다.한 직장에서 2년이상 근무했으면 좋다.

셋째,수입에 대한 빚의 비율을 본다.보통 한 달에 주택의 월페이먼트를 포함하여 지촐되는 총액이 수입의 36%를 넘지 않아야 한다.월수입이 5,000달러이고 매월 지출 총액이 크레딧카드 자동차 및 주택 페이먼트를 포함하여 2,500달러라면 수입에 대한 빚의 비율이 50%이상 되므로 졸은 조건의 융자가 어렵다.

넷째,주택에 대한 감정서류를 본다.다른 조건이 적합하다해도,주택의 시장 가격이 주택의 구입가격보다 낮을 경우 문제가 생긴다.은행은 주택의 구입 가격을 기준으로 하지 않고 시장 가격으로만 보기 때문이다.때문에 집을 특별히 멋있게 치장했다 하더라도 그 동네의 시세와 기준으로 대출금이 결정된다.

다섯째,은행은 주택 가격에 대한 융자비융을(LTV:Loan to Value Ratio)을 본다.융자금액이 150,000달러고,구입 가격이 200,000달러라면 LTV는($150,000/$200,000.00=75%)이 된다.최소20~25%이상의 다운페이를 해야 좋다.LTV가 높으면 은행의 위험 부담이 커지기 때문에 은행은 높은 이자와 비용을 부과한다.

여섯째,은행은 융자를 신청한 사람이 최소한 석 달 정도의 페이먼트를 할 수 있는 돈이 은행에 예금되어 있는가를 본다.다운페이먼트 비용,융자금 부대비용, 그리고 은퇴연금(IRA 혹은 401K)이나 적금 같은 것이 있으면 서류심사에서 플러스가 된다.

융자서류를 작성 할 때 다음의 몇 가지를 명심하라.

(1)    서류에 P.O.Box를 직장 주소로 써 놓지 말라.은행에서 회사 자체가 없는 것으로 오해한다.

(2)    수입과 은행 입금액을 어느정도 맞춰라.월 수입이 10,000달러인데 은행에 입금되는 금액은 4,000달러이면 은행이 서류를 믿지 않는다.

(3)    크레딧이 없을 경우 융자 서류제출 시 집 전화요금 고지서 일 년 치나 전기/가스요금을 잘 낸 기록을 함께 첨부하라.이런 준비가 없으면 신청인이 Foreclosure나 파산으로 신용이 나빠진 사실을 숨기려는 것으로 오해 받을 수 있다.

통계적으로 주택융자 신청서류 25%는 가짜 서류들로 나타난다.비록 신용에 약간의 음집이 있거나,미국에 온지 몇 년 안되러 신통한 신용기록이 없다해도 위에 기술한 대로 대출서류를 작성하면 대부분 주택융자금을 대출 받을 수 있다.

주택융자금을 신청할 때 미리 알아두면 좋은 것들.

 아는 게 힘 이라는 말이 있듯이,  아는 게 돈 이라는 말도 있다.특히 부동산 매매에선 더욱 그렇다.  주택융자금 대출이 어떻게 이뤄지는 것을 알아봄으로써 신속한 대출과 돈을 절약할 수 있는 방법을 알아본다.  주택융자금 대출과정은 크게 e음의 다섯 가지 단계로 나눈다.

첫째, 기본적인 서류를 준비한다.  구입할 집을 보러 다니는 것과 동시에 융자 때 필요한 서류를 같이 준비한다.  샐러리맨이라면 2년 치의 W-2와 월급 받을 때 받는  Payment Stubs 가 필요하다.  자영업자는 지난2년 간의 세금보고서와 현재까지의 사업손익 보고서가 필요하고, 임대를 내주는 부동산이 있는 경우엔 Rent Agreements와 2년 치 세금 보고서를 준비한다 주식, Mutual fund, 개인 은행구좌의 3개월 치 Statement 도 미리 준비하라.  은퇴연금(IRA)나 401K 구좌가 있다면 여기에 대한 사본도 준비한다.  최근에 이혼했다면 이혼 증명서류 (Divorce Decree)도 준비하고, 영주권자는 영주권 앞뒤를 복사해 둔다.

둘째,융자에 대한 자격요건을 준비한다.위의 단계가 충족되면 위에 주어진 수입에 의해서 얼마나 다운페이가 필요하고 얼마의 주택융자금을 받을 수 있는지 알 수 있다.때문에 이런 준비를 미리 하면 시간과 사방팔방으로 돌아다니는 헛수고를 줄일 수 있다.항 걸음 더 나아가 구입할 집을 선택하기 전 융자승인을 미리 받는다면 주택구입은 수월해진다.

셀러(Seller)가 융자 승인이 먼저 나온 사람에게 팔기를 원하기 때문이다.(시간도 절약되고 모든게 수월하기 때문.)

셋째,융자프로그램과 이자율을 정한다.새로 구입할 집에서 얼마나 살 계획인가를 결정하라.몇 년간만 거주할 집 이라면 변동금리나 5년 고정,7년 고정 같은 프로그램이 유리하다.이자율을 정할 때 이자와 융자비용(Point)의 관계를 잘 이해해야 한다.이자율을 평균 치 보다 내리면 대신포인트가 올라간다.이자와 융자비용은 반비례한다.하지만 이자율을 낮추면면서 상대적으로 높게 낸 융자 비용은 세금보고 시 100%감면 혜택을 받는다.(집을 구입할 때에만 해당.)

넷째,융자를 승인 받는다.제출된 융자신청서를 은행들이 심사 한 후 융자 승인을 받는 단계인데,주된 심사 기준은 융자신청인의 크레딧,직장 경력과 수입,집을 구입할 때 필요한 자금의 증명,구입하고자 하는 집의 현세 가치 등등을 본다.

다섯째,융자를 마무리 하는 단계로 다음 사항을 검토하라.

(1)    서류를 자세하게 기입하라.불충분한 정보는 융자심사를 지연시킨다.

(2)    보완 서류 요구 시 신속히 준비하여 제출하라.

(3)    이자율이 오른 것 같으면 이자를 Lock(잠금)하라.유리한 이자율로 점궜다가 시기가 지나면 나중에 더 높은 이자율을 낼 수 있다.

(4)    융자 심사 중 자동차,비싼가구,등등 값비싼 물건을 크레딧 카드로 구입하는 것을 피하라.빚 증가로 융자 가격을 상실 할 수 있기 때문이다.

(5)    돈의 흐름을 증명할 수 없는 잔고를 이리저리 옮기지 마라.심사때 명확하지 않은 돈의 흐름은 그 경로를 파악하는데 시간이 걸린다.

(6)    융자가 최종적으로 승인이 되면 Escrow 회사에 직접 방문(대부분)하여 공증인 앞에서 서류를 확인한다.이자,융자기간,이름,주소가 일치하는지 알아보고,조기상환 벌금조항 사항을 확인하고 융자서류에 서명하고 다운페이먼트와 융자 수수료를 Escrow에 입금한다.입금은 개인 수표는 않되며  Cashier s Check 만 가능하다.

새 집을 장만하여 거주자를 결정하는 데엔 위의 복잡한 과정을 거친다.때문에 확실한 중개인을 통해 주택구입과 융자금을 신청해야 시간/금전 절약은 물론 구입에 따른 서류상의 문제가 없다.

주택 구입 전 고려하여야 할 사항들

대부분의 교포들이 이 머나먼 땅에서의 낯선 생활에 있어서 나의 이름으로 된 집을 장만하는 것이 진정 미국 생활에 있어서 성공척도의 첫 발걸음이라 생각 한다.

때문에 첫 집을 장만 할 때에는 약간은 무리를 해서라도 좋은 집을 구입하려는 경향이 짙다.다음은 집을 구입하기 전 몇 가지를 고려 해 보아야 할 사항들이다.

첫째,현재의 수입으로 얼마를 은행으로부터 빌릴 수 있는가를 생각해 봐야 한다.충분한 다운페이먼트와 좋은 크레딧을 가지고 있다면 은행,융자기관,혹은 융자브로커들로부터 주어진 수입 한도에서 얼마까지 융자대금을 받을 수 있는지를 알 수 있다.

만약 융자 브로커가 200,000달러를 대출 받을 수 있다고 말 해준다면 이 금액이 최대한으로 융자 받을 수 있는 금액이 된다.이 금액에서 더 많은 돈을 융자 받으려고 하는 것은 좋지 않다. 왜? 최대 대출한도 금액에서 더 많은 돈을 대출 받게되면 나중에 금전적 문제가 발생할 확률이 높기 땜문이다.

둘째,한 달 동안의 총 지출을 분석하여 과연 내가 얼마나 한달동안 쓰고 사는지를 분석한다.자영업자라면 3~6개월의 지출을 평균하여 한달의 지출로 계산해도 좋다.평상적 지출은 소득세,의(옷),식(외식),주(렌트비)등등을 포함 할 수 있다.만약 매달 지출의 변화가 매우 심하면 일년의 지출을 평균하면 매달의 지출이 얼마가 되는지 좀 더 정확이 알 수 있다.

셋째,주택구매로 발생되는 추가 경비를 생각해야 한다.예를들면 돈을 벌었기 때문에 갚아야 하는 매달 상환금,재산세,화재보험,집 관리에 들어가는 비용 등등이 있다.구매자가 200,000달러정도 하는 집을 구입하여 생활하려 하면 일년에 약2,000달러 정도가 추가 경비로 필요하게 된다.

넷째,주택을 구입하기 전에 잊지말고 생각해야 할 것은 얼마만큼의 돈을 다운 할 것인가,또 주택구입에 있어서 소요되는 총 비용(Closing Costs)이 얼마가 될 것인가를 계산해야 한다.

Private Mortgage Insurance(PMI)는 Down을 20% 보다 적게 할 경우 은행에서 채무자의 체납(Default)에 대비하여 Borrower에 부과한다.때문에 이런 강제 보험은 피하기 위해선 최소20%이상을 다운하여 집을 구하는 것이 여러모로 유리하다.융자에 대한 부대비용은 집 구입 가격의 약2%에서 3%정도 생각하면 된다.Closing Cost에는 융자브로커비용,Escrow Fee,화재보험,집 문서보험,재산세 등등이 포함된다.

집을 구입하면 쾌적한 생활환경 외 세금혜택도 받을 수 있는 이점이 있다.이자로 낸 돈에 대하여는 자신의 Federal Tax Rate만큼 공제를 받을 수 있다.예를들면 김씨 라는 사람이 일년간 Mortgage Interest를 20,000달러 냈다고 가정하면 5,600달러의 세금 혜택을 받는다.(김씨의 Federal Tax Rate Bracket이 28% 가정하에)

 근한 한인타운내의 렌트비가 천정지부로 뛰고 있다.이런 이유로 비싼 렌트비를 내고 사느니 작은 콘도라도 구입하여 생활하려는 사람들이 많아졌다.사실 그렇다.놓은 렌트비를 내고 생활 하느니 수입/지출액이 허락하는 한도에서 하루빨리 콘도라도 구입하는 것이 안정된 미국생활의 기반을 닦는 첫 걸음이 될 수 있다.

최상의 융자를 얻을 수 있는 주택 구입 방법에 대하여.

어떤 융자 프로그램이 가장 적합한가??/SPAN> 주택 구입 시 은행에서 제시하는 어떤 융자 프로그램이 가장 좋은 것인지 분간 할 수 없을 때 생각 해 보는 딜레마 이다.이번엔 어떤 융자 프로그램이 자신에게 가장 적합한 것인가를 알아 보기로 하자.
단독주택을 구입 할 때 융자금액이 300,700달러가 넘으면 점보(Jumbo)융자가 된다.300,700달러 아래면 컨포밍(Conforming)융자가 된다. 두 가지의 차이점은 이자율에 있다.300,700달러 이상의 점보 융자는 은행들의 위험 부담이 커지므로 이자가 컨포밍보다 약 0.5% 정도 높아지며 더 많은 액수의 다운페이먼트가 따른다.이런 이유로 융자금액은 가능한 300,700달러 이하로 제출하는 것이 좋다.(참고:4유닛 까지는 일반주택으로 분리 되고 융자 상한선은 아래와 같다.)

Conforming Loan Limits

1-unit $300,700    3-unit $465,200

2-unit $384,900    4-unit $578,150

주택융자에 대한 금리는 크게 두 가지가 있다.
고정금리와 변동금리가 있다.고정금리엔 또 보통 15년과 30년 고정금리 프로그램이 있다.15년 고정의 경우 빌린 돈에서 100%가 약간 안되는 이자를 15년에 걸쳐 낸다.30년 고정일 경우는 원금의 200%정도의 이자를 30년에 걸쳐 지불한다.고정 프로그램의 단점도 있다.이자가 현저하게 떨어질 경우 그 내려간 싼 이자를 적용 받지 못하는 것이다.싼 이자로 재융자를 한다고 해도 감정비용,융자비용,집문서보험 비용,에스크로 비용 등을 다시 지불해야 하기 때문에 결국 생각만큼 싸게 집값을 내는 것은 아니다.

 변동이자(Adjustable-Rate Mortgage)의 장점은 구입한 집에서 5년 이상 살 계획이 아닌 경우에 유리하다.변동금리는 대체적으로 고정금리 보다 맞게 시작하므로 처음 몇 년 동안엔 싸다.물론 5년 안에 이자가 급격히 오를 경우 고정금리에 비해 손해를 볼 확률도 없지 않지만 대체적으로 그런 일은 드물다.

 변동금리의 또 다른 장점은 이자가 내려가면 월페이먼트가 내려가는 것이다.이런 이유로 고금리 시대에 집을 사야 할 경우엔 변동금리로 집을 구입하는 것이 현명한 방법인 것이다. 집을 구입 한 후 이자율이 내려 갈 확률이 높고 월페이먼트도 내려간다.

 변동금리의 또 다른 이득은 집을 팔 경우 현재의 금리를 타인에게 양도(Assumability)할 수 있는 점이다.(물론 구입자가 신용자격조건이 갖추어 있을 경우).가령 집을 구입 할 시기 이자가 높을 경우 주택 구입자가 현 소유주의 싼 이자를 그대로 양도(Assume)받아 집을 구입 할 수 있다.

 고정/변동금리 융자 외 하이브리드 융자(Hybrid Loan)라는 프로그램도 있다.고정과 변동을 혼합했고 대부분 5년고정과 7년 고정 프로그램으로 되어 있다.구입하려는 집에서 약5~10년 동안 살 계획이라면 이 프로그램이 좋다.이 프로그램은 5/7년 뒤 고정에서 변동으로 바뀐다.(만약 5/7년 고정금리가 당시의 변동금리와 1%정도의 적은 차이가 있을 경우엔 30년 고정이자 프로그램이 유리.)

끝으로,주택융자를 받을 때 한 가지 잊지 말아야 할 사항이 있다.미리 융자금액을 다 갚을 경우 벌금이 있는지 알아본다.가능하면 계약보다 융자를 일찍 상환하더라도 벌금이 없는 융자가 유리하므로 없는 것을 택하길 권한다.