[부동산 Q&A] '집값 많이 떨어져 숏세일 준비…2차 융자은행 설득이 관건' 외 |
Q: 지난 2005년에 플로리다의 한 콘도를 33만5000달러에 노다운으로 매입했다.
1차로 80%, 2차로 20% 융자를 받았는데, 둘 다 이자만 지불하는 프로그램이다. 그런데 최근에 주택 값이 많이 떨어져서 팔지도 못하고 고민이 많다.
렌트비로는 모기지 페이먼트를 충당하기도 힘들다. 그래서 숏세일을 할까 생각중인데 어떻게 해야 하나? 숏세일을 하면 나에게 어떤 영향이 미치나? 또, 숏세일을 하기 위해서는 어떤 조건이 필요한가?
A: 숏세일이란 융자액에 못 미치는 가격에 주택을 판매하지만, 융자액을 청산해주는 것을 말한다.
따라서 숏세일을 하게 되면 융자은행은 손해를 보게 되는 만큼, 융자은행의 승인이 반드시 있어야 한다. 물론 1차 융자만 있다면 융자은행은 큰 손실을 입지 않고 주택을 처분하게 돼 숏세일 승인을 할 확률이 높지만, 2차까지 잇는 경우 2차 융자은행은 보상받기가 어렵다.
따라서 2차 융자은행을 설득하는 게 필수적이다.
숏세일을 하게 되면 당신의 크레딧은 나빠지겠지만 차압당하는 것보다는 낫다. 기록에 남는 기간이 차압에 비해 훨씬 짧기 때문이다.
‘우선 구입 조건 리스’주의점은
에스크로 오픈 시점이 중요
Q: 이사를 하기 위해 주택 샤핑을 하다 마음에 드는 집을 발견했다. 조건도 ‘구입 우선권을 가진 리스’(Lease to purchase)로 마음에 들었다.
즉, 셀러가 요구하는 것은 일단 5000달러를 디파짓한 후 우선 리스로 거주하다 융자가 나오면 주택을 구입하는 것이다. 가격은 11만달러이고, 리스로 거주할 때는 매달 900달러를 렌트비로 주는 대신 매달 300달러는 구입 원금을 갚는데 사용된다. 주택 상태도 좋다. 어떻게 생각하나?
A: 여러가지 상황을 체크해봐야 할 것 같다. 우선 구입 조건인데, ‘구입 우선권을 가진 리스’라고 했지만 주인이 다른 바이어에게 주택을 팔 경우 어떤 문제가 있는 지 봐야 한다.
또한 구입 가격도 시세와 비교해 적절한지 체크해야 하고, 옵션 기간동안 융자를 받지 못할 경우에는 어떻게 되는 지도 명확히 해야 한다.
그리고 가장 중요한 것은 명의 문제인데, 당신의 경우는 일단 에스크로를 열어 놓고 오랜기간동안 리스로 거주하면서 융자를 시도하는 것인지, 그렇지 않고 일단 리스로 거주하다 융자 승인이 나면 에스크로를 오픈하는 지 분명하지 않다.
만약 후자의 경우라면, 아직 주택 구입 계약이 안 된만큼 셀러가 다른 바이어에게 주택을 처분할 수 있는 여지가 많다. 이러한 점을 분명히 해야 할 것이다.
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